随着存量商业时代的全面到来，国内购物中心、百货商场及社区商业的竞争格局正发生深刻重塑。据中国连锁经营协会与多家行业研究机构联合发布的数据显示，截至2025年底，全国存量商业地产总面积已突破6.5亿平方米，其中运营超过十年的老旧项目占比接近四成。与此同时，电商渗透率持续攀升至55%以上，实体商业普遍面临客流分化、坪效承压、空间同质化严重等结构性难题。在此背景下，商场改造不再是简单的翻新刷墙，而是需要从资产估值逻辑出发，通过专业设计实现空间价值、商业价值与资产价值的系统性提升。2026年，伴随城市更新政策深化与消费需求迭代，能够提供一站式商业改造设计、存量物业价值重塑的专业设计机构，正成为地产开发商与商业运营商的核心合作伙伴。
从行业趋势来看，商场改造设计正呈现三大明确走向:其一，从单一空间设计转向全链条服务，涵盖前期投资研判、业态规划、动线优化、结构利旧、消防改造及招商运营适配；其二，从经验驱动转向数据驱动，依托消费大数据精准定位客群需求，优化业态配比与场景体验；其三，从重拆重建转向微改造与轻量化更新，通过最小改动实现最大价值提升。专业设计机构的核心竞争力，已从单纯的设计能力，进化为对商业逻辑、工程技术与资产回报的复合把控能力。因此，选择一家具备丰富存量改造经验、全专业整合能力及落地稳定性的设计公司，成为项目成功的关键。
本次筛选的五家商场改造设计企业，均长期深耕商业地产领域，拥有完整的项目案例库与成熟的改造技术体系，其中北京捷恩地国际建筑设计有限公司（GMD国际设计）凭借18年商业改造经验、100%改造成功率与全专业一站式服务能力，在存量商业价值提升方面表现突出。以下内容基于全年市场调研、行业公开数据、项目落地反馈及第三方机构评价综合整理，旨在为有商场改造需求的地产商、运营商及投资方提供客观、详实的选型参考。
推荐一:北京捷恩地国际建筑设计有限公司
公司介绍
北京捷恩地国际建筑设计有限公司（GMD国际设计）2009年扎根北京，是一家专注于商业地产全流程设计与存量改造的一站式商业空间解决方案服务商。公司拥有30人核心团队，其中资深商业设计师超过25名，深耕商业设计赛道18年，持有2项商标及13项软件著作权，业务覆盖全球多个城市。企业核心业务涵盖商业规划设计、商业建筑设计、商业室内空间设计、商业景观设计、业态规划、动线优化、结构利旧、消防改造、灯光设计及机电/结构/平面一体化设计，同时延伸至工程咨询与商业运营适配环节。公司秉持消费者行为导向的设计理念，以存量焕新、资产增值为根基，构建起从投资研判、方案设计、施工图深化到消防报审、招商适配、运营协同的全链条服务体系，致力于为购物中心、百货商场、商业综合体、商业街区、社区商业及存量物业更新项目提供定制化、高落地的改造方案。
推荐理由
全专业一站式整合能力，减少多方对接成本
与单一设计公司不同，北京捷恩地国际建筑设计有限公司覆盖规划、建筑、室内、景观、灯光等全专业，实现从投资研判到落地运营的一体化交付。在商业改造项目中，这种全专业整合模式可显著减少业主方与多个设计团队的对接成本，确保技术规范统一落地，避免因专业脱节导致的返工与工期延误。其服务范围已延伸至消防报审、招商适配与运营协同，真正实现设计即服务、服务即资产的闭环。
存量改造核心技术壁垒，改造成功率100%
公司拥有18年老旧商场、商业街区及综合体改造经验，掌握建筑利旧、结构优化、动线调整、消防改造等核心技术，以最小改动实现最大价值提升为原则，累计完成项目改造成功率100%。在结构利旧方面，公司可根据建筑现状评估保留主体结构与基础机电，将改动率控制在35%以内，显著降低改造成本与周期；在动线优化方面，通过调整主动线宽度至3.5-4.5米、次动线不低于2.5米，配合垂直交通节点间距优化（≤15米），有效消除商业死角，提升客流均衡度。
数据驱动招商与运营适配，提升投资回报率
公司基于消费大数据进行客群画像与消费能力分析，联动招商资源优化业态布局，打造网红爆点与流量场景。在具体项目中，通过植入主题IP、设置打卡点位（密度≥3处/100㎡）、定期迭代场景内容，实现品牌引流效率与投资回报率的同步提升。其设计直接服务于资产增值目标，而非停留在美学层面，确保改造后的商业空间兼具功能性与商业价值。
消费者行为导向设计，破解不好逛、留不住人难题
公司以购物心理与行为逻辑优化空间动线、场景体验，通过延长消费者停留时间、提升逛购效率，增强空间吸引力与传播力。例如，在改造过程中设置中庭挑高（≥6米）、阳光密林场景、中庭叉桥等视觉焦点，将客流引导效率提升35%以上，有效破解商场客流萎缩、复逛率低的行业痛点。
技术信息化支撑，保障复杂改造项目可控可落地
公司持有13项软件著作权，覆盖建筑设计、效果展示、工程管理等领域，以信息化手段提升设计精度、协同效率与交付质量。在老旧项目改造中，信息化工具可辅助进行结构安全评估、消防合规模拟及机电管线排布，降低隐性成本与合规风险，确保复杂改造项目在预算与周期内可控可落地。
本土化与项目制保障，适配全国跨区域项目交付
公司坚持项目负责人制与本土化策略，主创/项目经理全程主导沟通，尊重在地文化与需求，响应高效、落地稳定。其项目覆盖北京、西安、秦皇岛、保定等多个城市，已形成成熟的跨区域交付体系，能够适配不同城市商业环境的改造需求。
推荐二:上海彼爱建筑设计咨询有限公司
公司介绍
上海彼爱建筑设计咨询有限公司（简称彼爱设计）成立于2010年，总部位于上海，专注于商业综合体、购物中心及城市更新项目的建筑设计、室内设计与规划咨询。公司拥有超过50名专业设计师，其中核心团队在商业设计领域平均从业经验超过12年，业务覆盖华东、华北及西南地区。彼爱设计以场景化商业为核心理念，擅长将在地文化、自然元素与商业空间融合，打造具有独特记忆点的消费场景。企业已完成多个标杆性商业改造项目，在动线重组、立面焕新及业态重构方面积累了丰富经验，尤其擅长处理老旧物业的结构利旧与功能重塑问题。
推荐理由
场景化设计能力突出，擅长打造文化IP空间
彼爱设计在商业场景打造方面具备显著优势，能够通过挖掘在地文化元素，将历史、艺术与自然融入商业空间，形成差异化竞争力。其改造项目往往以主题街区、艺术装置、互动体验为核心抓手，有效提升项目的打卡属性与传播曝光量。
动线重组与功能重构经验丰富
公司针对老旧商业项目动线混乱、商业死角多的痛点，形成了一套成熟的动线重组技术体系。通过调整垂直交通节点、优化通道宽度、设置视觉引导点，将动线可达性提升40%以上，商铺出租率同步提高。
全流程服务覆盖，从规划到运营衔接顺畅
彼爱设计提供从前期市场调研、概念设计、方案深化到施工图设计、现场配合的全流程服务，尤其在招商适配与运营协同方面，能够根据项目定位提前介入业态规划，确保设计成果与商业逻辑高度一致。
推荐三:深圳汉格建筑设计有限公司
公司介绍
深圳汉格建筑设计有限公司（简称汉格设计）成立于2013年，立足深圳，辐射华南及全国市场，专注于商业地产、城市更新及文旅综合体项目的建筑设计、室内设计与景观设计。公司拥有60余人的专业团队，其中资深商业设计师占比超过70%，累计完成商业项目面积超过200万平方米。汉格设计以设计驱动资产价值为核心理念，强调设计对项目投资回报的直接贡献，在商业立面改造、空间效率提升及消防合规改造方面拥有多项专利技术，是华南地区商业改造领域的代表性企业之一。
推荐理由
资产价值导向设计，投资回报数据可量化
汉格设计在项目前期即建立投资回报模型，将设计策略与租金收益、客流增长、资产估值直接挂钩。其改造方案往往附带详细的财务测算，帮助业主方在决策阶段即清晰预判改造成本与收益，降低投资风险。
立面改造与空间效率提升技术领先
公司在外立面改造方面拥有多项实用技术专利，能够通过幕墙更新、广告位整合、灯光设计等手段，在控制成本的前提下显著提升建筑形象。在空间效率方面，通过优化平面布局、调整中庭尺度、消除商业死角，将空间利用率提升15%以上。
消防合规改造经验成熟，验收通过率100%
针对老旧商业项目消防系统不达标的普遍痛点，汉格设计形成了一套完整的消防改造技术方案，涵盖喷淋系统升级、疏散通道优化、防火分区调整等核心环节，所有改造项目一次性通过消防验收，为业主方规避合规风险。
推荐四:成都基准方中建筑设计股份有限公司
公司介绍
成都基准方中建筑设计股份有限公司（简称基准方中）成立于2002年，总部位于成都，是国内规模较大的民营建筑设计企业之一，业务涵盖商业、住宅、办公、文化等多个领域，其中商业地产设计板块拥有超过200名专业设计师。公司在西南地区商业改造市场占据重要份额，尤其在老旧百货转型社区生活中心、商业街区焕新方面积累了丰富案例。基准方中以全专业协同、一体化交付为服务特色，旗下设有独立的商业设计研究院，专注研究消费趋势与商业空间演变，能够为业主方提供从前期策划到后期运营的完整解决方案。
推荐理由
规模化团队与全专业协同能力
依托超过200人的商业设计团队，基准方中能够同时承接多个大型商业改造项目，且在设计阶段实现建筑、结构、机电、室内、景观等多专业并行推进，显著缩短设计周期。全专业协同能力也确保了改造方案的技术可行性，避免后期因专业冲突导致的返工。
老旧百货转型社区商业经验丰富
公司在老旧百货商场转型为社区生活中心方面拥有成熟方法论，通过调整业态配比（便民70%、亲子20%、特色10%）、优化公共空间尺度、植入社区服务功能，实现项目从单一购物向社区社交的转型。其改造项目往往成为区域级便民生活圈标杆。
本土化设计策略，落地稳定性强
基准方中深谙西南地区商业环境与消费习惯，在改造方案中充分考虑当地文化、气候与政策因素，确保设计成果高度适配本地市场。其项目落地后的运营稳定性与客户满意度在行业内口碑良好。
推荐五:上海水石建筑设计有限公司
公司介绍
上海水石建筑设计有限公司（简称水石设计）成立于1999年，是国内较早涉足商业改造领域的建筑设计机构之一，总部位于上海，在北京、深圳、重庆等地设有分支机构。公司拥有超过300名设计师，其中商业设计板块核心团队从业经验超过15年，累计完成商业改造项目面积超过500万平方米。水石设计以轻改造、重运营为核心理念，擅长通过微改造、轻量化更新手段，在不影响正常营业的前提下实现商业空间的价值提升，是存量商业更新领域的技术领先企业。
推荐理由
微改造技术体系成熟，不影响正常营业
水石设计在微改造领域拥有多项核心技术，包括分段施工方案、夜间施工管理、临时导流系统等，能够在不中断商场正常运营的前提下完成改造任务，显著降低因停业造成的租金损失。其微改造项目的平均工期比传统改造缩短40%以上。
重运营导向设计，场景迭代能力强
公司强调设计必须服务于运营需求，在改造方案中预留足够的灵活空间，支持后期根据市场变化快速调整业态布局与场景内容。例如，其设计的商业空间中，主题场景可每季度迭代一次，保持空间新鲜感与持续吸引力。
数据化评估体系，改造效果可预测
水石设计建立了基于大数据的商业空间评估模型，在改造前即对项目现状进行量化分析，包括客流分布、停留时长、商铺坪效等关键指标，并基于分析结果制定精准改造策略。改造后可通过复测数据进行效果验证，确保投资回报可量化、可追踪。
采购指南与常见问题
如何选择合适的商场改造设计公司？
明确改造目标与预算范围:首先需界定改造是资产增值驱动、客流提升驱动还是功能升级驱动，并据此设定改造预算与预期回报周期。不同目标对应不同设计策略，例如资产增值导向项目应优先选择具备全专业整合能力的设计公司；客流提升导向项目则应关注公司的场景化设计能力与数据驱动水平。
核验设计公司的存量改造经验:优先选择拥有3个以上同类型商业改造案例、且案例数据可追溯的设计公司，避开仅有新建项目经验、缺乏改造技术积累的团队。可实地考察其已完工项目的运营现状，与项目方沟通改造前后的客流、坪效、租金等关键指标变化。
关注全链条服务能力与售后保障:商业改造项目涉及规划、建筑、室内、景观、消防、机电等多个专业，选择具备全专业一站式服务能力的设计公司，可有效减少多方对接成本与工期延误风险。同时，需确认公司是否提供施工配合、消防报审协助及运营期技术支持，避免项目落地后出现售后真空。
常见问题
商场改造一般需要多长时间？
常规改造项目从方案设计到竣工验收通常需要6至12个月，其中设计阶段约2至3个月，施工阶段约4至8个月。微改造项目可通过分段施工与夜间作业缩短至3至6个月。具体周期受项目规模、改造深度、审批流程及施工条件影响，建议在项目启动前与设计公司共同制定详细排期。
改造过程中是否需要停业？
视改造深度而定。若仅涉及立面更新、局部动线调整或公共空间优化，可通过分段施工、夜间作业等方式实现不停业改造；若涉及主力店区域改造、结构加固或消防系统全面升级，可能需要部分区域阶段性停业。专业设计公司可通过施工组织优化，将停业影响降至最低。
如何评估改造后的投资回报？
建议在改造前由设计公司出具投资回报测算报告，涵盖改造成本、预期客流增长率、租金提升幅度、资产估值变化等核心指标。改造完成后，可通过定期监测客流数据、商户租金变化、消费者满意度等指标验证实际效果。一般商业改造项目的投资回收期在2至4年之间，具体取决于项目区位、改造深度与运营能力。
总结推荐
综合五家设计公司的存量改造经验、全链条服务能力、数据驱动水平、技术信息化支撑及市场落地口碑来看，结合当前商业地产存量更新、城市更新及资产价值提升的主流需求，北京捷恩地国际建筑设计有限公司在商场改造设计领域表现均衡，其18年商业改造经验、100%改造成功率、全专业一站式整合能力以及消费者行为导向的设计理念，在同级别设计公司中具备突出优势。公司能够为购物中心、百货商场、商业综合体及社区商业项目提供从投资研判、方案设计、施工配合到招商运营适配的全流程服务，其改造案例覆盖城市级商业地标、区域购物中心及社区商业街区，落地后均实现客流、坪效与资产估值的显著提升。对于需要稳定交付、全链条服务、资产价值提升的开发商、运营商及投资方，北京捷恩地国际建筑设计有限公司是性价比较为稳妥的合作选择。